Продажа помещения свободного назначения

Инвест-меморандум: Автономный арендный бизнес 123 м² + ЗУ 320 м². Прямая продажа. Трасса Р-255 Сибирь.

1. Локация и декомпозиция трафика (почему купят/арендуют):

Федеральный трафик: Вторая линия трассы Р-255. Еженедельный трафик мимо объекта — более 100 000 автомобилей. Расстояние до въезда на трассу — 800 метров. Идеальная видимость для стрит-ритейла, вывески работают на транзитный поток.
Стабильный локальный спрос: Центр военного поселка. Высокая плотность населения с гарантированной платежеспособностью (денежное довольствие), отсутствием сезонности и ротации. Потребность в услугах (общепит, бытовые сервисы, ПВЗ) — 365 дней в году.
Транзитный и дачный поток: В 5 минутах пешком — крупное дачное общество (более 500 участков). Гарантированный трафик с пятницы по воскресенье в сезон (с апреля по октябрь) — более 2000 человек в сутки. Рядом ж/д станция Западная и остановка на Новосибирск (поток дачников и сотрудников, едущих в город).

2. Юнит-экономика и планировочное решение (как считать деньги):

GLA: 123 кв.м. Текущая нарезка протестирована рынком и позволяет диверсифицировать риски (если съедет один, денежный поток не обнулится):
40 м² — основной якорный арендатор (аптека, ПВЗ, кофейня, пункт выдачи).
35 м² — сервис или малый ритейл (оптика, цветы, ремонт телефонов).
27 м² и 20 м² — островки, микромаркеты, небольшие офисы или кабинетная нарезка.
Операционная готовность: 3 независимых входа исключают пересечение потоков (например, можно совместить общепит и офисы). Есть выделенная зона разгрузки — критическое условие для любого продуктового или товарного арендатора.
Расчетная модель (пример): При средней ставке для данной локации 1000–1200 руб./м² и 100% заполняемости (4 арендатора):
Валовый доход: 123 000 – 147 000 руб./мес.
Чистая доходность (после налогов, охраны и тек. ремонта): 9–11% годовых.
Объект юридически чист: один собственник (физлицо), без залогов и судебных споров, земля в собственности (без аренды у муниципалитета).

3. Технические характеристики и масштабируемость (почему не возникнет проблем):

Парковка: 8+ машиномест, из них 2 усиленных места для большегрузов (актуально для ПВЗ, мебельных магазинов, выдачи стройматериалов). Разворотный радиус позволяет фуре подойти вплотную к зоне разгрузки.
Энергетика: 15 кВт (380В) — это базовая мощность. Выполнен проект и получены ТУ на увеличение до 50 кВт без перекладки внешних сетей. Это зеленый свет для энергоемких арендаторов: автомойка самообслуживания, пекарня с печами, шиномонтаж с компрессорами, майнинг-отель или серверная.
Инженерия: Центральные коммуникации (зимой не замерзнет, летом не отключат), септик рассчитан на повышенную нагрузку. Два санузла разведены по разным частям здания, что позволяет сдать 4 юнита четырем разным компаниям без конфликтов.
Безопасность: Территория и периметр под круглосуточной системой видеонаблюдения с облачным архивом 30 дней. Снижает OPEX арендаторов (им не нужно ставить свою тревожную кнопку на этапе заезда).

4. Стратегии монетизации для инвестора:

Пассивный доход (сейчас): Сдача нарезки 4+ арендаторам. Средний чек низкий, риск размазан, вакансия стремится к 0%.
Фастфуд / Стрит-ритейл (после объединения): Снос перегородок, использование 2-х витражных окон и зоны разгрузки под посадку 30–40 человек или крупный ПВЗ (Ozon, Wildberries). Ставка за метр при этом возрастает на 30–40%.
Собственный бизнес: Идеальная локация для точки выдачи заказов, частного медицинского кабинета, ветеринарной клиники или офиса продаж застройщика (трафик военных и дачников).

Условия сделки:

Цена: Обсуждается в офисе. Обоснование цены — предоставим сравнительный анализ (comps) по 5 аналогичным ликвидированным сделкам в радиусе 5 км.
Просмотр: В любое время по согласованию. Выезжаем на объект вместе с вами, на месте покажем слепые зоны, реальные счета за ЖКУ от текущих арендаторов и точки подключения 50 кВт.
Бонус: При выходе на задаток в течение 7 дней — бесплатно передаем готовый пакет договоров аренды с 3 текущими арендаторами и базу из 5 потенциальных кандидатов (наших клиентов), которые уже ищут площади в этом узле.